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Fragen und Antworten

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Frage vom 26.08.2011: Sehr geehrter Herr Jung, ich habe ein verzwicktes Problem. Ich habe ein Ladengeschäft in meinem Mehrfamilienhaus im Erdgeschoß vermietet. Mein Mieter betreibt einen Kiosk mit Brötchenverkauf und Postpaketannahmestelle. Ich rede häufiger mit Ihm und weis daher von seinen finanziellen Problemen (die Umsätze stimmen nicht). Ich befürchte nun, dass er Insolvent wird. Ich hatte das schon einmal mit dem Vormieter durch, da blieb ich dann auf mehreren Monaten Miete sitzen. Was kann ich machen, um dem vorzubeugen?

Nach § 108 Abs.1 InsO besteht der abgeschlossene Mietvertrag bei Insolvenz des Mieters fort.

Vor Übergabe der Mietsache (hier nicht der Fall!) können Sie vom Vertrag zurücktreten,vgl. § 109 Abs.2 InsO.

Nach Übergabe der Mietsache besteht grundsätzlich nur ein Kündigungsrecht, kein Rücktrittsrecht mehr. Ein Sonderkündigungsrecht wegen Insolvenz ist in der InsO nicht mehr vorgesehen, daher gilt das BGB als allgemeineres Gesetz. Die InsO sieht aber gem.§§ 112, 119 InsO unabdingbare Kündigungssperren vor. So ist gem. § 112 InsO eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete ausgeschlossen, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, wenn Sie nach dem Insolvenzantrag zugegangen ist. Ebenso ist gem. § 112 InsO die Kündigung wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners (Mieters) generell ausgeschlossen, wenn Sie nach dem Insolvenzantrag zugegangen ist.

Es gilt also für Sie, sofern ein Kündigungstatbestand des BGB vorliegt, können Sie kündigen und so dem völligen Ausfall von Monatsmieten vorbeugen. Die Kündigung muss jedoch vor dem Insolvenzantrag des Mieters oder des dritten Gläubigers dem Schuldner zugehen. Wann ein Insolvenzantrag gestellt wird oder wurde, erfahren Sie sowieso erst später mit der Meldung des Insolvenzverwalters an alle Gläubiger.

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